Multas en condominios y edificios: ¿Qué se puede sancionar y qué hacer si una multa no corresponde?

Las administraciones de comunidades habitacionales tienen facultades para cursar multas en caso de faltas contra el Reglamento de Copropiedad. Pero como explican en Arcó Abogados Inmobiliarios, es bastante común que la sanción no esté correctamente aplicada, por lo que no sería válida.

Lo principal que hay que saber es que solo pueden multarse hechos contemplados en el Reglamento de Copropiedad, que debe estar en cumplimiento con la Ley 21.442 sobre Copropiedad Inmobiliaria. En otras palabras, no se pueden cursar multas por nada que no esté previamente estipulado en el Reglamento de Copropiedad.

Tampoco pueden aplicarse "multas sobre multas", o cobros por el no pago de una sanción existente y válida. Lo que sí se puede aplicar, son los intereses que estén estipulados en el Reglamento de Copropiedad. La Administración también podría apelar al Juzgado de Policía Local correspondiente para hacer un cobro forzoso de la multa. El no pago de gastos comunes tampoco puede generar una multa, pero sí intereses.

¿Qué sanciones puede establecer el Reglamento de Copropiedad?

La Ley sobre Copropiedad Inmobiliaria establece requisitos para que una multa sea válida, y para eso el Reglamento de Copropiedad debe:

1. Fijar los derechos y obligaciones de los copropietarios
2. Imponer las limitaciones que la comunidad estime conveniente
3. Establecer las multas por incumplimiento y la aplicación de sanciones por el no pago de gastos comunes

En el Reglamento de Copropiedad se pueden incluir las multas que la comunidad estime conveniente -como sanciones por mal uso, prohibición de uso de pelotas en determinados espacios, no recoger excrementos de mascota, ruidos molestos, etc.- pero la Administración no puede incluir multas sin someterlas a votación por la comunidad.

La sanción más común por no pago de gastos comunes es el corte de luz en unidades habitacionales con tres o más meses de morosidad, sean continuos o no. También podría aplicarse el corte de otros servicios básicos, pero no de más de uno simultáneamente.

Actualmente se puede incluir cobros de multas en la colilla de gastos comunes, pero no se pueden aplicar sanciones de no pago de gastos comunes si el copropietario abona mensualmente el monto de los gastos comunes, aunque no pague la multa.

Para que una multa sea efectivamente aplicable debe cumplir con:

• Estar dispuesta y especificada en el Reglamento de Copropiedad
• Tener un valor determinado o determinable, no puede qudar al arbitrio de la Administración
• Tener determinada la forma de aplicación, especificando la forma de cobro y si procede aplicar interés en caso de retrasos.
• Debe existir prueba de la falta que genera la multa, y ser informada al copropietario o residente.

¿Qué hacer si me aplican una multa que no corresponde?

Al momento de recibir una multa, lo primero es determinar si correponde pagarla o no. En caso de no cumplir con alguno de los requisitos, existe un mecanismo para apelar antes de llegar a un recurso legal.

El tribunal con facultades legales para decidir sobre este tipo de multas es el Juzgado de Policía Local, así que ahí se debe recurrir en caso de no lograr ponerse de acuerdo con la Administración.

Pero antes de eso, la recomendación es:

1. Consultar a la Administración por qué se cursó la multa y bajo qué fundamento
2. Enviar un correo a la Administración, dejando por escrito por qué la multa no corresponde, y explicando que se está en condiciones de recurrir al respectivo Juzgado de Policía Local
3. Si la Administración no desiste de la multa, recurrir al Juzgado de Policía Local, lo que para casos simples o de multas de menos de $200 mil no requiere la asistencia de un abogado

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